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离婚后财产未分割,一方擅自抛售房屋,另一方能否要求确认该买卖合同无效?

夫妻婚前买房,房屋登记在男方名下,夫妻离婚时该房屋并未分割,后男方擅自与他人签订买卖合同,并办理了过户登记,女方发现后,将男方诉至法院,要求确认该房屋买卖合同无效,会获得法院的支持吗?

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基本案情


王某和孙某在恋爱期间共同购买了一套房屋。因孙某没有购房资格,便登记在王某名下,后双方结婚,由夫妻二人和王某父母共同偿还贷款。数年后,因夫妻感情不合,王某诉至法院,要求和孙某离婚,法院经审理准予双方离婚,同时认为因房屋涉及王某父母利益,所以未在离婚纠纷中处理房屋分割问题。


就在孙某准备向法院起诉,通过离婚后财产纠纷处理房屋时,却惊讶地发现,房屋在双方离婚后就被王某及其父母偷偷转手给了他人,并且办理了过户登记,现在买家也找上门来,要求孙某和孩子尽快搬离。


孙某找到前夫王某一家进行协商,王某却表示,房子登记在自己名下,与孙某无关,自己依法有权处分房屋。无奈之下,孙某起诉至法院,要求确认王某与案外人订立的房屋买卖合同无效。


法院裁判


法院经审理认为,从王某与买受人签订合同的过程看,王某明知涉案房屋有可能涉及孙某利益仍出卖房屋,且约定房屋过户后买受人可诉请孙某腾退房屋,其行为有明显的恶意。


涉案房屋交易时,孙某与子女仍居住在房屋中,买卖合同亦约定,如买受人成功诉请孙某腾退房屋,再向王某支付余款,买受人明知涉案房屋存在争议且需要通过诉讼解决,仍选择购买涉案房屋,与一般买房人的心理不符,未尽到合理的审慎注意义务,不能认定存在善意。


王某与买受人声称通过中介订立合同,但均未提交中介合同,与常理不符。从涉案房屋出售价格看,明显大幅低于该小区同时期同等条件的售卖价格,违反常理。


根据对上述事实的分析,法院认定,王某与买受人的行为构成恶意串通,并损害了孙某的利益,涉案房屋买卖合同因恶意串通、损害他人合法权益而无效,并判令王某和买受人应将涉案房屋变更登记回王某名下。


法官说法


《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。


第一百五十七条规定:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。


法官提示


实践中,因财产分割的复杂性,一些夫妻共同财产往往无法在离婚诉讼中一揽子处理完毕,因此存在着财产被恶意转移的风险。


由于转移财产一方谋求在短时间内找到买家处分财产,其交易行为往往存在一些违背常理之处,从而能够作为法院认定恶意串通的依据,如是否以明显低于市场价的价格抛售、买受人是否明知财产权属有争议仍执意购买、买卖合同约定的内容是否正常等等。


一旦认定构成恶意串通损害他人合法利益的,不仅买卖合同会被法院确认无效,出卖方还可能因构成转移夫妻共同财产而在分割财产时承担少分或不分的不利法律后果。在此也提醒买受人,重大财产交易需谨慎,切勿贪小便宜而吃大亏。


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